不動産投資の体験談を書いてみます
最近、マンション経営を始めてみました。
最初に言っておきますが、筆者は不動産投資会社の営業担当者ではありません。不動産業界にも投資業界にも無縁の一般労働者です。
近年、都市部ですと街中で不動産投資会社から勧誘を受けることはありませんか。「ワンルームマンションのオーナーになって家賃収入を得ませんか」とか、「年金の代わりになりますよ」というやつです。
す投資会社の社員や専用要員を雇って、勧誘したりアンケート（という名のリスト収集）をかけています。電話営業なども盛んに行われています。
不動産投資は危険だと思っていましたが
以前は、不動産投資なんて得体が知れなくて怪しい、一部の金持ちが投機目的でやるものじゃないか、と思っていました。
「家賃収入で不労所得」などと謳っているけど、本当に家賃収入なんて得られるのか。入居者の管理や建物のメンテナンスには専門知識が必要で、素人が手を出してはいけないのではないか、とも思ってました。
バブルで土地を転がしてた金持ちがたくさん破産したじゃないか、投資会社は何か裏があって勧めてくるのではないか。自分には無縁のものと考えていました。
しかし、不動産投資の勉強をしてみると、そんなこともないことがわかってきました。
リスクはゼロではありませんが、数ある投資の中では健全な投資分野とされ、一般人、特にサラリーマンや公務員など手堅い固定給料がある人には、むしろ有利に働くものだと分かってきました。
不動産投資の具体的なスキーム
ここではサラリーマンのワンルームマンション投資を考えます。
一般的なスキームは、35年ローンでマンションを購入しオーナー（所有者）となり、毎月のローンを毎月の家賃収入で返済する。それでマイナス5000円程度で運用し、完済まで続ける。そうすると、以後、家賃収入が全額入るようになる。という図式です。
まるで年金のようなものです。毎月5000円程度の支出を続けると、35年後には毎月家賃収入が入ってくるようになるからです。だから「年金の代わりなる」と言われています。
なお、現金一括で買える場合はローンを組む必要がありませんが、いきなり数千万円を出せる人は少ないと思いますので、ここでは割愛します。
そして、このスキームを投資会社が代行して運用してくれるため、オーナーは基本的に何もする必要がない。投資会社から連絡が来た時に対応すればよいだけです。
特に何もする必要がないので、「不労所得」と言われます。
不動産投資を始めるには一定の条件が必要
引き続き、サラリーマンのワンルームマンション投資をモデルにご説明します。
このスキームのためには条件があります。
- 年収要件
- 安定性（職種、勤続年数）
まず、ローンを組める人は一定水準の年収がある人に限られます。不動産投資用にローンを組むには金融機関の審査を経なければならず、それが年収500万円程度、勤続3年以上、その他安定性と言われています。
できれば、上場企業の社員、公務員など安定していると言われている職に就いている者が審査を通過できます。とはいえ、ここは個々の状況次第です。自営業でも収入が安定していれば審査を通過できるようです。
不動産投資は、家賃収入が大前提のスキーム
当然ながら、家賃収入が入ってくるというのが大前提のスキームです。
これがとても重要です。家賃が入ってこなかったから返済ができない。毎月8万円もの返済があったら生活が破綻してしまう人も多いだろうと思います。
ここで「空室リスク」を念頭に置く必要があります。入居者がいなかったら家賃収入が得られず、スキームが崩壊しますので…
だから、物件選びが重要です。そして大半が不動産投資会社を利用することになるので、その不動産投資会社がどんな物件を提示し、勧めてくるか、これを見定めるのが大切です。
物件の価値に対する知識（専門知識ではなく、物件の市場価値に対する情報）、不動産投資会社の見定め（その会社の業績、営業方針、営業担当者の態度など）には細心の注意を払いましょう。
投資会社によっては家賃保証をしてます。そのぶん手数料を払うことになりますが、空室リスクを補うためには家賃保証を利用するのもよいと思います。
不動産投資は節税になるのか（ローンのメリット）
よく節税になるといわれています。それを売り文句に投資会社はサラリーマンにマンションオーナーになることを勧めているのです。
上記のように、家賃収入より返済額が高ければ、毎月の収支はマイナスになります。マイナスは一見損してるように思ますが、これを会計上の「経費」にすることができます。
そうすると、不動産投資事業という経営を行う中で、経費が生じている状態なので、その分を収入から引いて税金の計算ができます。これで税額を減らすことができる。つまり、節税になるということです。
ただ、経営をあえて赤字にしてまで節税する必要があるのかは疑問です。プラスの運用で収入の足しにするやり方もあるので、一概に節税ができるとは言えないように思います。
団体信用生命保険（ローンのメリット）
ローンを組んだ場合は、団体信用生命保険（「団信」と呼ばれています）に入ることができます。万が一死亡した場合、ローンがなくなるというものです。ローンがなくなり、返済の必要のない不動産を所有することになります。そして、負担のない家賃収入を得ることができます。
この団体信用生命保険は凄いものです。どの時点で死亡するかによりますが、数千万円から数百万といったローン（借金）が帳消しになってしまうわけですから。
ただし、本人は死亡していますので、本人にその恩恵が与えられることはありません…
家族がいれば相続されます。配偶者（夫や妻）、子供がいればローンのない不動産、今後の家賃収入を遺産として残せるのです。
これが「生命保険の代わりになる」という由縁です。
マイナス金利
金利が低いのは非常に大きな要素です。金利は、市場のトレンドや流行りに影響を受けるとはいえ、市場経済によって定まる訳ではなく、政策によって定まります。
金利は言うまでもなく利息です。借りた金額に対して一定の利息を加えて返済する必要があります。
したがって、金利が低いうちに不動産投資を始めるのがチャンスです。金利が低いということは、借入総額が下がるということです。低ければ低いほど返す額が少なくて済むので得をするということです。
繰り返しですが、金利は政策によって決まるので、低く定められているうちに借入するのが得策です。今後、金利が上がることも想定されます。ローンを組むのは早い方がいいですね。
不動産投資の利回り
ここでのお話は、長期投資を前提にした利回りとなります。
利回りは総じて3〜5%です。低いと感じるかもしれませんが、長期で家賃収入を着実に得ていく投資スタイルでは、このくらいの利回りにならざるを得ないです。
不動産は現物資産なので物価の変動により価格が上下する可能性があります。したがって、短期売買によって利鞘で儲けることも不可能ではありません。
しかし、バブル期のようにぐんぐん価格が上昇しているならともかく、これからは短期売買はお勧めすることはできません。
また、短期売買はタイミングが重要なので、その機会を捉えるために、常日頃から価格の変動や将来予測に神経を使わなければなりません。
サラリーマンの場合など、運用コストをかけずに不労所得を得たい場合には、短期売買はその性質に合致しません。それに、売買によって不動産取得税なども掛かってきますので、頻繁に売買することで利益が目減りしてしまう懸念もあります。
長期投資で考える不動産投資
長期で20〜30年を運用することにより着実に利回りを確保することが、現代において確実な不動産投資の方法です。
サラリーマンがワンルーマンションに投資する場合を想定しますが、
- 都心
- 駅近
- 築浅中古
をお勧めします。
実際に業者のセミナーや面談を利用するのが近道
興味があれば、実際に投資業者のセミナーに行ったり、面談を申し込んで営業マンと話してみるのが一番です。
話を聞くだけなら無料です。情報収集のために利用して構わないと思います。筆者も、ものすごく初歩的なことから聞いてました。営業マンとしては見込みが増えるだけでも成果になるので、契約に至らずとも悪気を感じる必要はありません。
とはいえ、
- 安易に契約しないこと
- 新築を進めてくるような業者は避けるのがお勧め
この点には十分注意した方がよいと思います。
不動産投資は新築、中古どちらを選択すべきか
上記でも簡単に触れましたが、個人的には中古をお勧めします。
もちろん新築は綺麗、入居者を確保しやすい、資産価値の目減りが始まっていない、といったメリットがあります。
一方で価格が高い（新築プレミア、デベロッパーの利益、宣伝広告費が上乗せされている）、建設地域が限られる（都心では法規制により新築を建設できる場所が限られている）といったデメリットがあります。
価格は、3〜4年かけて新築プレミアム分の数百万円が一気に下落します。現物資産の場合、服や雑貨もそうですが、中古になった瞬間からに価格が大幅に目減りします。それと同様ですね。
しかも、利便性などの問題で価値が維持されるかどうかが新築の場合は未知数です。となると、すでに入居実績が確保されている中古の方がやはりお勧めです。
とはいえ、古すぎると入居者の確保がむすかしくなるので、築浅（目安として15年以内）がよいでしょう。
さらに、駅から徒歩10分以内、できれば5分以内の駅近物件がよいです。
最も重要なことは、入居者を確保できる物件であるかどうかに尽きます。不動産投資、かつ長期投資においては、「家賃収入を確保すること」が至上命題なのです。
中古の築浅という基準は、入居者実績がすでにできている物件を狙うということ。一方、新築は未知数です。自分が住むわけではないので、個人的なこだわりは捨てましょう。入居者が確保できるかどうか、この点を合理的に追求して物件を選びましょう。
また、マンションは法規制により建設できる個数が決まっています。都心の一等地ではすでに飽和状態です。これ以上は建設できない。だから、中古の良い物件をねらうのがよいのです。
もちろん、都心部でなくとも、郊外の新築を選択するのもよいと思います。新築ならば、耐用年数いっぱい収益を上げることが可能です。
いずれにせよ、入居者を確保できる物件、その一点が本質だと思います。
何から行動すべきか
まずは不動産投資会社に話を聞きに行くことがお勧めです。
不動産投資会社は、売買を代行することによる利益、管理を代行することによる利益を得るので、とにかく多くのオーナーを誕生させ、その代行を担う件数増加に凌ぎを削っています。
とはいえ、安い買い物ではないので、しっかり理解したうえで購入を検討してもらう必要があり、面談やセミナーを積極的に行っています。
逆に言うと、すぐに購入を迫るような業者は避けた方がよいでしょう。
話を聞きにいって、疑問点をぶつけてみたり、初心者なら素直に色々教えてもらいに行けばよいと思います。そうすると、興味が湧いて自分でも調べると思います。モチベーションをあげるために利用すればよいかと思います。
話を聞くだけなら無料であることがほとんどです。
逆に有料なら行かない方がいいでしょう。
無料相談ができる不動産投資会社
以下、無料相談可、無料セミナー開催の不動産投資会社を探してみました。
不動産投資のセカンドオピニオン【セカオピ】
ジムのパーソナルトレーナーと同じように、モチベーションをあげるために投資会社のセミナーや面談を使えばよいと思います。セミナーは頻繁に開かれています。また、営業担当者に直接面談・相談をすることもできる場合がほとんどです。
相手も営業なので、懇切丁寧に説明してくれます。質問を用意していけば、なお有益な情報を得ることができます。そして、繰り返しますが、相談だけなら無料です。絶対に押し切られないよう心に決めて臨めば大丈夫です。
また、話してみて興味が湧かなければ検討をやめればよいと思います。
業者によって話す内容はほぼ一緒だと思います。長期投資で家賃収入を確保するというモデルは同じです。
ただし、いきなり買わせようとする業者、新築を進めてくる業者はやめた方がよいと思います。短期的な利益を確保するために焦って無理な営業をしていると思われるからです。そういう場合は、話を適当に切り上げて離れましょう。
複数人のセミナーなら安心
複数セミナーなら他の人に紛れて座って話を聞いていればよいだけなので、少しでも関心があれば申し込みしておけばよいと思います。
無料セミナーならば、申し込みをしておくだけでもデメリットが生じることはありません。
最初から一対一の面談もアリ
なお、私は元々興味があったので、いきなり面談をしました。直接営業担当者から一対一で話を聞いたり疑問をぶつけたりしました。
ちなみに、カフェやファミレスに連れていかれることが多いです。一対一だと営業担当者も見込みがあると思って頑張って営業してきます。
営業を断りづらいですが、納得するまでは話に流されない、流されて買うことはしないと絶対に決めて臨めば大丈夫です。逆にその辺りのさじ加減が見えていない場合は複数人のセミナーに出席してみるのがお勧めです。
なお、出かけたり人と話すのが辛いなら資料請求だけでもよいかと思います。
以上です。最後まで読んでいただきありがとうございます。
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